03/02/2012 16:25:08
Câu chuyện thất bát của thị trường bất động sản năm 2011 đã kéo theo nhiều diễn biến mới cả phức tạp, buồn chán và hi vọng. Hi vọng? Thử tìm lại một vài động thái để cùng hi vọng cho năm 2012.
Hàng hóa thừa mứa nhưng đa phần là hàng hóa ảo, đó là chiếc áo khoác nặng nề bao trùm lên thị trường bất động sản (BĐS) trong cơn rét sâu.
Thừa và thật
Chiếc áo giá trị ảo không dễ giũ bỏ bởi có quá nhiều “gửi gắm” giá trị, “kỳ vọng” cơ hội và cả sai lầm hệ thống về nhận thức “giá trị thật” BĐS trong giới kinh doanh này. Gửi gắm giá trị khó gỡ bởi những ràng buộc này nọ, cả tế nhị đến thô thiển. Kỳ vọng cơ hội cũng khó gỡ bởi người ta đã trót lao vào cuộc chơi “xanh - chín” mà đường lùi là phá sản, là đổ vỡ những gì đang cố thủ. Còn sai lầm về nhận thức giá trị thật còn khó hơn tất thảy, nhận thức cần có quá trình hoặc sự dũng cảm tuyệt đối. Ai dám thay đổi nhận thức thật - ảo, ai dám đối diện với việc phải vứt bỏ hoàn toàn lối tư duy, phương hướng, cách làm ăn cũ và nhất là tài sản đang đóng băng trong bê tông, trong lòng đất?
Khó thế nên dù hàng hóa có thừa, có ảo và có cả sự đổ vỡ ngấm ngầm, người ta vẫn tìm mọi cách cứu vãn trong vô vọng. Những siêu lừa đảo huy động vốn là nạn nhân của thời kỳ BĐS đổ vỡ và cũng là nạn nhân của chính mình – tức là nạn nhân của nhận thức, nạn nhân của thiếu dũng cảm. Sau những siêu lừa trong “kỷ nguyên băng hà” BĐS là những khuôn mặt nào của ngành kinh doanh tài chính? Bao nhiêu quỹ đầu tư đã bán tháo, bán ròng, chịu lỗ cổ phiếu BĐS? Bao nhiêu ngân hàng đang thực sự nguy khốn vì tỷ trọng đầu tư vào BĐS quá lớn, không có khả năng thu hồi, kể cả với phương án bán đấu giá dự án, bán rẻ BĐS cầm cố. Do đó, mối duyên nợ của thị trường BĐS ngủ đông với thị trường tài chính tiền tệ diễn biến ngày càng xấu. Không chỉ là lương duyên giữa hai phía - bên tài chính và bên hàng hóa BĐS - mà còn có sự nhằng nhịt quan hệ sở hữu chéo giữa doanh nghiệp BĐS sở hữu ngân hàng và ngân hàng chủ yếu đầu tư cho BĐS.
Không rõ thực sự số ngân hàng và doanh nghiệp BĐS dính chặt số phận “hiểm nguy” vào nhau là bao nhiêu, nhưng như lời Thống đốc Ngân hàng Nhà nước báo cáo trước Quốc hội, có 8 ngân hàng “có vấn đề”. Ông Bình cũng khẳng định, các ngân hàng này hoàn toàn có phương án xử lý; Ngân hàng nhà nước vẫn dư sức bảo toàn hoạt động của thị trường tài chính tiền tệ. Nhưng ai cũng biết, không cần tới 8 mà chỉ cần 1 ngân hàng không có phương án xử lý khéo léo, bài bản sẽ dẫn đến sự hoang mang tâm lý dư luận xã hội, cộng hưởng với tâm lý bầy đàn và phản ứng hồn nhiên dẫm đạp trong hỗn loạn thì chỉ 1 ngân hàng đổ vỡ cũng đủ kéo theo cả một hệ thống d&` còn khỏe mạnh cũng không thể chống đỡ nổi những phản ứng dây truyền tiêu cực của xã hội.
Được cứu hay phải cứu?
Nếu hiểu thế mới thấy quyết định “cứu” thị trường BĐS là một tính toán rất cẩn trọng, chứ không còn là câu chuyện “quyền lợi nhóm” hời hợt.
Thế nhưng những câu hỏi xoay quanh chủ đề “quyền lợ nhóm” dường như không ngừng nghỉ, không thể thỏa mãn. Người ta vẫn thấy một số nhóm nọ nhóm kia được “hưởng” nguồn vốn hiếm quý từ ngân hàng rót cho theo “cách riêng” mà doanh nghiệp khác không được. Ngân hàng lý giải “cách riêng” đó theo những lý lẽ và nguyên tắc riêng của họ. Nhìn chung, các lý giải đều hợp lý theo nguyên tắc của từng ngân hàng nhưng còn lâu mới thỏa mãn những doanh nghiệp “đồng hạng” đang phải đứng chầu rìa.
Người ta loay hoay hỏi nhau, vì sao trong lúc cả thị trường đang chạm đáy như thế, không ai thấy tương lai và cơ hội mới cho dòng vốn mới mà lại có một số doanh nghiệp này nọ đùng đùng cho khởi động công trường, cấp tập thi công, ầm ầm hoàn thiện các dự án… Để rồi cái thời điểm họ hoàn thiện dựa án lại vừa khớp với thời gian của một chính sách mới nới lỏng dòng vốn cho giới BĐS trong đó có những doanh nghiệp lạ lùng kia rơi đúng vào “nhóm 4” được ưu ái. Vậy là được cứu hay phải cứu?
Và còn câu hỏi được hỏi đi hỏi lại, xã hội (loại trừ các chủ doanh nghiệp BĐS) có thực sự được lợi gì từ việc cứu thị trường BĐS hay không. Câu trả lời lại không đơn thuần là có.
Vì nếu thị trường BĐS vẫn còn nguyên sự thừa mứa những hàng hóa giá trị ảo thì xã hội nào có được lợi gì từ việc bỏ tiền túi hoặc đi vay nợ để rước về những thứ ảo. Xã hội nào có được lợi gì từ việc trả tiền ảo để nuôi một hệ thống ảo, ăn trên ngồi trốc, sung sướng, phát phì nhờ giá trị hàng hóa không thật, nhờ mánh lới “gửi gắm” quan hệ, bôi trơn, hối lộ, tham nhũng vào giá và nhờ những kỳ vọng gìn giữ cái hệ thống ảo đó vẫn còn được duy trì. Nếu thị trường tiếp tục là như thế hẳn người dân sẽ lắc đầu trước bất cứ đề xuất nào có liên quan đến chữ “cứu” ai đó, “cứu” nhóm nào đó mà không phải là “cứu” khách hàng, “cứu” xã hội, “cứu” thị trường tài chính tiền tệ đang lún sâu vào vũng lầy BĐS và “cứu nền kinh tế” đang bị ảo hóa.
Nhưng với những yêu cầu khá quyết liệt đối với ngành ngân hàng phải cải tổ, tái cơ cấu, sáp nhập hoặc bắt buộc tuyên bố phá sản những ngân hàng yếu kém để thị trường tài chính tiền tệ lành mạnh hơn, ít sa lầy vào tính “cơ hội”, “đầu cơ trên giấy” hoặc đơn giản là mua đi bán lại những “cơ hội trên giấy”. Như thế, thị trường tài chính tiền tệ sẽ khỏe hơn và nó có lợi cho toàn bộ nền kinh tế, có lợi cho xã hội.
Từ việc cơ cấu lại dòng vốn sẽ tạo ra cuộc cách mạng cho một thị trường lâm bệnh ngủ đông như BĐS. Những dự án không khả thi, những sản phẩm ngất ngưởng trong cơn say ảo giác sẽ dần dần phải trở lại mặt đất thông qua các cuộc sáp nhập, bán với giá tiệm cận giá thật, tiệm cận giá sản xuất, thậm chí phải bán lỗ. Có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp phá sản, nhiều doanh nghiệp sẽ bán tháo sản phẩm cho những doanh nghiệp còn lực để rồi tên tuổi và hoạt động của mình sẽ biến mất, nhường chỗ cho một thị trường có sức sống sinh động hơn. Dường như lộ trình của thị trường BĐS trở về với giá trị thật cũng sẽ gần giống với thị trường chứng khoán. Và như thế, cái hệ thống ảo, cái hệ thống liên quan đến BĐS đang ẩn dật những gửi gắm này nọ sẽ phải tan dần ra. Sự lành mạnh sẽ dần trở lại với thị trường BĐS. Trong khi đó, nhu cầu về BĐS ngày càng lớn, chỉ đang tạm thời bị “kìm hãm” bởi phương tiện thanh toán và tâm lý lo sợ giá trị ảo.
Nếu thị trường BĐS vẫn thừa mứa những hàng hóa giá trị ảo thì xã hội nào được lợi gì từ việc bỏ tiền túi hoặc đi vay nợ để rước về những thứ ảo. 
Bình Dương hút Hà Nội
Thực sự có còn cơ hội cho thị trường BĐS sống sót hay không? Vào thời kỳ thị trường BĐS dò đáy như hiện nay và trong cơn khủng hoảng kinh tế chung của xã hội đã có gần 50 ngàn doanh nghiệp các lĩnh vực khác nhau phá sản, ngừng hoạt động, dường như câu hỏi mang hơi hướng “kết luận” hơn là để hỏi. Sự bi quan trong cách nhìn? Vâng, không chỉ giới chủ doanh nghiệp BĐS bi quan mà đến các nhà quản lý, các chuyên gia kinh tế cũng lắc đầu, ai không bi quan mới là chuyện lạ.
Thế nhưng, nhiều chủ doanh nghiệp BĐS và không ít giới chuyên gia cứ “lăn tăn”, trở đi lật lại câu nhận định không thể sai “nhu cầu ngày càng lớn nhưng đang gặp khó khăn về phương tiện thanh toán và lực cản tâm lý”. Có nhu cầu và nhu cầu “ngày càng lớn” thì tất phải có cơ hội về một sự hồi sinh. Cái sức ép về phương tiện thanh toán (tiền) và lực cản tâm lý sợ giá trị ảo, sợ tương lai quỹ tiền dự trữ sẽ không được bù đắp ắt phải có lời giải, ắt phải qua đi cái “vận hạn” của thời cuộc.
Và rồi cái sự “lăn tăn” ấy đã có cơ hội bùng lên hi vọng khi bất ngờ trong tháng 8, 9, 10 doanh nghiệp bất động sản sinh thái INT Group (có trụ sở tại Hà Nội) liên tiếp bán được hàng, với tổng số hơn 20 lô biệt thự sinh thái nằm tại các vùng Lương Sơn và Kỳ Sơn của tỉnh Hòa Bình. “Như thế là vẫn có khách”, “như thế là vẫn có tiền trong dân”, “như thế là khách hàng vẫn sẵn sàng xuồng tiền đầu tư ngay tại thời điểm thị trường tuyệt vọng nhất”, “như thế là vẫn có cách để bán hàng, bằng chứng là INT Group đã làm được”, … Trả lời cho những phỏng đoán xung quanh câu chuyện bán được hàng của mình, CEO Lê Đức Hải cho biết, sở dĩ khách hàng chọn mua vì họ hiểu và kiểm chứng được triết lý kinh doanh “nói lời thật, làm việc thật” của công ty ông sẽ đi đến đích hoàn thiện các khu sinh thái.
Chưa hết. Đầu tháng 12, tại Hà Nội, doanh nghiệp Tấc đất tấc vàng lại tạo ra một “vụ nổ ấm áp” trên thị trường BĐS khi họ chào bán thành công tới 150 căn nhà trên tổng số 200 căn cho Dự án Trung tâm thương mại – Chợ khu vực Green River do công ty Becamex IJC làm chủ đầu tư nằm mãi tít tận tỉnh Bình Dương. Thông tin chính thức nói, có khách hàng mua tới 2 căn nhà liền một lúc, thông tin đồn đại nói có người xuống tiền mua tới 3 căn. Dù sao, giá bán quãng 300 triệu đồng/căn, trung bình 2 triệu đồng/m2. Những ai chứng kiến hoặc biết thông tin về “vụ nổ ấm áp” trên thị trường băng giá BĐS đều lắc đầu mà rằng, không thể nói rằng khách hàng đã hết tiền vì kinh tế suy thoái, nguồn tiền trong dân còn quá dồi dào. Cần nói thêm rằng, lượng khách hàng Hà Nội đầu tư mua nhà đất tại Bình Dương chiếm tỉ lệ lớn tại thị trường tỉnh này và lượng khách Hà Nội mua tại Tp. Hồ Chí Minh còn lớn hơn nữa.
Vấn đề chỉ là, làm thế nào để khách hàng tin. Và như thế tức là có hi vọng cho một sự hồi sinh.
Có gì để ngóng chờ?
Sức mua của thị trường BĐS dù trong bối cảnh thị trường đang dò dẫm tìm đáy như hai ví dụ nói trên cho thấy, có lý do để hi vọng một sự phục hồi. Tất nhiên, thị trường phải trở lại với khuôn mặt thật, đáng tin hơn.
Còn với chính sách “bốc thuốc” mới của ngành ngân hàng và ngành BĐS chắc chắn sẽ có hiệu quả trong năm 2012 vì đến cuối năm 2011, tại diễn đàn Quốc hội, những “đơn thuốc” mới chỉ bắt đầu được bàn đến và áp dụng có chừng mực. Thị trường tài chính tiền tệ phải trải qua cuộc “phẫu thuật” trong năm 2012 là không thể thay đổi và hiệu quả của nó được kỳ vọng sẽ bộc lộ vào cuối năm sau. Cùng với đó, ngành BĐS cũng phải vào cuộc tái cơ cấu với nhiều cuộc sáp nhập, bán tháo, tuyên bố phá sản và hi vọng đến quý 3 và cuối năm sau, các dòng sản phẩm BĐS mang tên “khinh khí cầu” sẽ từ từ hạ độ cao, trở về với đất mẹ. Trở về với giá trị thật là sự trở về của hồi sinh và hệ quả là sự thay đổi tất yếu tư duy, phương pháp kinh doanh lĩnh vực BĐS theo hướng mới.
Tất nhiên, tốc độ hồi sinh của thị trường BĐS còn phụ thuộc vào 3 yếu tố: chính sách tài chính tiền tệ ổn định theo hướng “cứu”; tái cơ cấu nền kinh tế đem lại tâm lý tiêu dùng tích cực hơn; và cuối cùng là tâm lý kỳ vọng giảm giá BĐS đến “vô cùng vô tận” của khách hàng sẽ không bị đóng neo vô định.
Ngành bất động sản phải vào cuộc tái cơ cấu với nhiều cuộc sáp nhập, bán tháo, tuyên bố phá sản và hi vọng đến quý 3 và cuối năm sau, các dòng sản phẩm BĐS mang tên “khinh khí cầu” sẽ từ từ hạ độ cao, trở về với đất mẹ.
(Theo Nguoidothi.vn)
`